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楼主: 夜孩子

夜孩子专区: 发达投资法 - FATA Investing

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发表于 2012-2-1 17:17 | 显示全部楼层
回复  Red_wolf

需要特别注明
“现金流”房产和margin“蓝筹股”
要不然会被人shoot到飞起

假如不 ...
Red_wolf 发表于 2012-2-1 16:53



有什么怕被shoot呢? 错就错咯, 不同意也是各玩各的. 不同的意见反而提供了不同的思考管道, 何乐而不为呢?

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发表于 2012-2-1 17:30 | 显示全部楼层
其实关键不是什么银行。

我的计算只是利息 4.6% p.a.
有提供利息 5% 以下服务配套的,
应该不止一 ...
夜孩子 发表于 2012-2-1 15:32


夜兄,什么是rollover fee?

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发表于 2012-2-1 17:42 | 显示全部楼层
夜兄,什么是rollover fee?
saltiga 发表于 2012-2-1 17:30



http://www.investalks.com/forum/ ... 9039&pid=798895

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发表于 2012-2-1 17:46 | 显示全部楼层
投资不仅是一组数字
只是加上一个margin工具已经有人受不了

如果投资工具里有margin,B.T,生意,房产 ...
Red_wolf 发表于 2012-2-1 16:28



受不了就敢敢去面对它, 让自己受的了.  也学习下印钱的技巧. 偶相信一定能做到.

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发表于 2012-2-1 19:20 | 显示全部楼层
回复  夜孩子


    我有算对吗?
如果40年,月供多少?
不平凡 发表于 2012-2-1 16:13


准确计算:

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 楼主| 发表于 2012-2-1 19:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 夜孩子 于 2012-2-1 19:49 编辑
准确计算:
BBJ1168 发表于 2012-2-1 19:20


出入蛮大的。。。

难道是我的 software 计算不准确?

我的得到的是 RM1162

刚刚不平凡兄给的 30 年 4.6%,我拿到的也是 RM1384。。。和他的一样。

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发表于 2012-2-1 19:53 | 显示全部楼层
我用iproperty的又是另一个figure 哦

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发表于 2012-2-1 19:53 | 显示全部楼层
出入蛮大的。。。

难道是我的 software 计算不准确?

我的得到的是 RM1162

刚刚不平凡兄给的 ...
夜孩子 发表于 2012-2-1 19:46


4.2% - 1162.24
4.6% - 1231.22

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 楼主| 发表于 2012-2-1 19:58 | 显示全部楼层
4.2% - 1162.24
4.6% - 1231.22
股市无涯子 发表于 2012-2-1 19:53


我的和你一样。。。

1231。。。应该是 4.6% 的。

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发表于 2012-2-1 19:59 | 显示全部楼层
准确计算:
BBJ1168 发表于 2012-2-1 19:20


你的Loan Calculator好像是错的,看我自己做的EXCEL。

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 楼主| 发表于 2012-2-1 20:19 | 显示全部楼层
本帖最后由 夜孩子 于 2012-2-1 20:23 编辑
回复  夜孩子


看了你们的对话,我也来分享一点愚见,讲错不要shoot 我。。

房产具有杠杆的功效 ...
股市无涯子 发表于 2012-2-1 16:56


凡是都有两面的,我在上面也有提到风险也会同时增加,
而并不是一面倒的唱好产业或者贷款。

不过。。。“把REITs 跟房地产直接做比较是不公的,一个有杠杆、一个没有”
本来就说明是不公平的,不然什么叫 unfair advantage?
问题是很多人要坚持什么才是公平的,对的,合理的。。。
而宁愿让自己站在不利的位置,被这些不平等的优势打压。
他们为了证明自己对,坚持公平的,所以没有运用这些优势来改善。

世界本来就没有公平的,人生本来就没有 40 年的 certainty 的。
一直强调公平和 40 年 certainty 的意义何在呢?
我们应该选择把精神化在一些更有价值的事情上,不是吗?

我并没有看死 REITs 的产业价值不能成长,
只是说明本地 REITs 的整体成长表现不是那么理想。
REITs 的成长,和管理层的操作有关。
有好的管理层的话,那么 REITs 确实也是一个好的投资项目。

REITs 的产业价值成长,和 REITs 的成长,
未必是同一回事来的。

看看上市公司可以以什么价格私有化,
看看为何很多公司多年来土地价值从未增值或反映出价值,
看看为何很多公司 NTA 价值和内在价值不符,
同时也看看为何股价可以长期和 NTA 差那么多,
看看 YTLPOWR 如何对待它们的股东。。。等等。

我不看好的,不是 REITs 旗下所拥有的产业素质和潜能,
而是 REITs 在这方面的不利因素,及一些投资者无法控制的因素而已。  
或许是大马的 REITs 不如国外吧。

BLR 微妙波动对 cash flow 所造成的威胁,
应该属于基本常识,是投资者应该掌握的风险意识。
一个 Profit margin 只有 10% 的生意,
原料波动几 % 对净利的威胁,大家应该心里有数了的。
所以个人并没有加以讲解。。。可能会害到某些人有误解,
知看好其好,而看不到另一面。
要谢谢无涯子兄对大家的善意提醒和补充。

另外,分享产业与杠杆的奥妙,
可能会让大家误解我偏心一面倒唱好产业,
贬低 paper assets。
并没有那个意思。。。
只是鼓励大家有多种不同的尝试,
运用不同的 asset class 及各种不同的优势来赚钱
和分散投资罢了。
无涯子不也是同一时间实行产业,股票,外汇和期货的投资吗?

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 楼主| 发表于 2012-2-1 20:21 | 显示全部楼层
了解我的人,应该也知道我也是个股票热好者。
虽然近期我提倡了 Common DY Uncommon Dividend 的理念,
不过不代表我认为 REITs 的 DY 7-8% 股息没有用处。
懂得 leverage REITs 的优势的话,那么策略上还是用得着的。
只是如果要持有 7-10 年收股息的话,
那我应该会选择股票多过 REITs 了。

当然,REITs 确实给散户平民提供了很多的好处和便利。
可是,如果渴望得到更好的投资回报,更多的掌控权(如果我们很执着于 certainty),
或者痛恨自己资金不足的话,那么我们所要下的功夫和付出的代价,
就肯定会比拿钱去买 REITs 还要高了

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发表于 2012-2-1 20:36 | 显示全部楼层
出入蛮大的。。。

难道是我的 software 计算不准确?

我的得到的是 RM1162

刚刚不平凡兄给的 ...
夜孩子 发表于 2012-2-1 19:46


我已经与几家银行确认过。渣打,大众银行等。

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发表于 2012-2-1 20:39 | 显示全部楼层
你的Loan Calculator好像是错的,看我自己做的EXCEL。
heamq 发表于 2012-2-1 19:59


奇怪。

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 楼主| 发表于 2012-2-1 20:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 夜孩子 于 2012-2-1 21:04 编辑

坚持 certainty,
可是却不做多点给到自己有掌控权的东西,
或者投资在一些确定性不高的股票,企图小刀锯大树。。。

说要增加现金流和被动收入,可是却不买高派息的公司,
甚至买不派息的公司。。。

认同现金流和被动收入好,可是却因资金不够而选择
走小刀锯大树的路。。。

这一切。。。都会给到自己很多 inner conflicts。
在一般的情况之下,我们的逻辑思维或许可以战胜这些 inner conflicts 的。
不过当大牛来了,风暴来了,兵荒马乱,情绪来时。。。
这些 inner conflicts 都会令我们无奈出错,作出不理智的选择。
就好像有人明明 Set 了 RM15 为卖出目标价却还会在 RM20 进场加码那样。

别误会。。。不是说买进卖出的 trading,小刀锯大树法对与错。
也有一些很成功的 traders。
我要强调的只是要懂得调解一下自己的 inner conflicts,
做一些符合自己 core values 的东西。

如果发现到某些行动是必须的,可是却又和自己的 belief 和 core values 对撞,
那么就惟有调整和改变自己的 belief 和 core values 来配合
我们所需要执行的行动和策略了。

比方说。。。
如果你的 belief 和 core values 是长期投资好股,喜欢好公司股票,坚持 certainty 的,
但是又可恨自己资金少。
你可以选择保留你的信念和价值观。。。但是通过别的方式来增加收入和资本,
好让自己有更多的资金来赚取被动收入。

如果有些人是选择做 traders,买进卖出,或者时不时都套利的,也可以。
但是要成为一个成功的 traders,belief 和 core values 要调整。

例子:如果你卖出了一个好公司股票后,会担心买不回那家公司的,
会痛心因此而不再是那家公司股东的。。。
可是行动上确选择小刀锯大树的。。。恐怕结果多数是失败的。
Logical sense 说要学捷克兄那样自律操作,但是 core values 却又
因为不再是那家公司股东而心痛,心跳,锤心肝的。。。
那个好股起多三两下,情绪就战胜了 logical sense,
什么自律都假了。。。进场做衰仔买回就是了。
明明 1300点还在等暴跌的,结果可能 1500 点又进场了。

长期投资好股的投资者,都会有某些方面的倾向。
比方说。。。他们认定了一些好股后,
看来看去就只会心意那几只股了。。。对基本面和产品服务也比较挑剔。
他们认定了就只有这些是优质股,有品牌的,垄断的,高派息成长的。。。等等。
所以是不会轻易卖出这些股票的。
因为即使有别的公司 DY, PE, ROE 都和这家公司没两样,他们多数还是只会坚持自己原有的选择。
心理其实和老板卖出了自己的事业后买不回是没两样的。。。所以大多数时间,
他们会好像老板那样长期投资。

如果你认为必须做个 trader 才能增加资本达到你的目标的话,
那么就必须调整和放下这样的 core values。
一个 trader,或者有运用技术分析和基本面分析,买卖较多的投资者,
他们都比较倾向认为东家不买买西家。。。对基本面,公司和品牌的东西
不会太挑剔。。。也不会有那种卖出了,股价起,不再是股东而心痛的心态。
拿住一些长期投资者的 core values 来做 trader,
或者拿住一些 trader 的 core values 来长期投资,
即使 logical sense 再和自己说自律。。。恐怕也很难成功的。

另外,也有一些高手。。。可以随时调整 core values 和 行动的。
他们可以同一时间又做 traders,又长期投资的。
他们认定长期投资的股票,就以长期投资的 core values 来投资;
他们认定只会 trade 的股票,就以 trade 的 core values 来执行。
就拿我师傅做例子:
他长期投资 LPI, PBBANK, BATU KAWAN, UTD 等等。
Trade GENTING, GENP。。。等等。
卖出后,如果还大起。。。trade 就是 trade,绝不心动。
如果他有买进哪些投机股后下跌的,止损就是止损,绝不犹豫。

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 楼主| 发表于 2012-2-1 21:07 | 显示全部楼层
奇怪。
BBJ1168 发表于 2012-2-1 20:39


不要紧吧。

其实也只是要交流关于 COCR 和 Rental Yield 之间的分别,
还有杠杆的概念而已。

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发表于 2012-2-1 21:38 | 显示全部楼层
奇怪。
BBJ1168 发表于 2012-2-1 20:39


这也是证明到1162.25是正确的,看480个月后balance是零。

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 楼主| 发表于 2012-2-1 21:42 | 显示全部楼层
这也是证明到1162.25是正确的,看480个月后balance是零。
heamq 发表于 2012-2-1 21:38


有一点到现在还不明白的。。。

就是到底什么决定初期每月 interest 和 principal 的比例?

会不会不同银行比例不同,所以算出来有出入?

还是 loan amortization 是 standard 的?

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 楼主| 发表于 2012-2-1 21:46 | 显示全部楼层
cky 兄来了。。。应该请教行家才对。

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发表于 2012-2-1 21:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 heamq 于 2012-2-1 22:00 编辑
有一点到现在还不明白的。。。

就是到底什么决定初期每月 interest 和 principal 的比例?

会不会 ...
夜孩子 发表于 2012-2-1 21:42


马来西亚里的全部银行都一样的算法,

第1个月的利息是=270000*0.042/12=945.00,所以本钱少了=1162.25-945.00=217.15。
第2个月的利息是=269785.75*0.042/12=944.24,所以本钱少了=1162.25-944.25=218.01。

以上只是示范如何得到利息和本钱,真正的准确算法是:
January的利息=P1*0.042*31/365
February的利息=P2*0.042*28/365

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