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楼主: 夜孩子

夜孩子专区: 发达投资法 - FATA Investing

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发表于 2011-4-16 16:04 | 显示全部楼层
那天我穿着黑色西裤和短袖 formal shirt,整个 Man in Black 那样,上到 PBBANK 2楼的 loan department ...
夜孩子 发表于 2011-4-16 15:55



    那天我是去拿东西顺便上去问问~我就没你穿到那么好看~我穿家里睡觉的短裤,普普通通在家穿的衣服~拿着一串motor钥匙~可能被他看不起吧
下次学你的穿着吧~


有谁可以告诉我你们的游戏~我不会啦~有没有好心人

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发表于 2011-4-16 16:05 | 显示全部楼层
回复  maymay

哦?觉得怎么样? 你觉得陈总会给屋主骗吗?

我目前还在找着投资者筹资, ...
夜孩子 发表于 2011-4-16 15:45



    没找我

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 楼主| 发表于 2011-4-16 16:08 | 显示全部楼层
回复 5413# weiISLY

我又没有阻止你啊....

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发表于 2011-4-16 16:09 | 显示全部楼层
回复 5414# 夜孩子


说来听听

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 楼主| 发表于 2011-4-16 16:11 | 显示全部楼层
回复 5415# Ray88

老兄....这里不能打广告的啦。何况我不是在 aim 论坛的人。会投资股票的人,哪里会看得上 7-8% 回酬。我是自己私人找朋友和亲人的。

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发表于 2011-4-16 16:12 | 显示全部楼层
回复 5411# 夜孩子

很好
Nothing has meaning till we say it does
同样的词,对不同的人来说,有不同的见解
hmm。。下一篇文章要分享用词的力量了

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 楼主| 发表于 2011-4-16 16:14 | 显示全部楼层
回复  夜孩子

很好  
Nothing has meaning till we say it does
同样的词,对不同的人来说 ...
Red_wolf 发表于 2011-4-16 16:12


期待期待....

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发表于 2011-4-16 16:15 | 显示全部楼层
回复  Ray88

老兄....这里不能打广告的啦。何况我不是在 aim 论坛的人。会投资股票的人,哪里 ...
夜孩子 发表于 2011-4-16 16:11



      pm就不是打广告了~ 亏我已经把你当朋友了~都没跟我分享下

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发表于 2011-4-16 16:16 | 显示全部楼层
回复 5416# 夜孩子


看中的不只是回酬率,还有学习的机会

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发表于 2011-4-16 17:00 | 显示全部楼层
回复  tan81

从来都没有试过在24小时内做这么重大的决定....这次真的是傻傻信你一次了。

I ACT I ...
夜孩子 发表于 2011-4-15 23:42


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发表于 2011-4-16 17:29 | 显示全部楼层
回复  Red_wolf


    350k的产业是住家还是店面?
住家能租到这种价钱吗?
weiISLY 发表于 2011-4-16 15:09



应该是分层产业(Condo,Service appartment,Office,SoHo)才能租到这样的价钱(Klang Valley一带 or 槟城)
如果租到给外国人(包水电费那种地)... 就比这个租金还来得高了...


(我也是每天上来夜兄的主题潜水... 然后偷师 xD)

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发表于 2011-4-16 17:37 | 显示全部楼层
回复 5407# 夜孩子


夜兄.. 最坏的打算也不过是拿来自己住罢了...

至于BLR涨... 你的rental也会涨(因为全部的housing loan一起涨,屋子就一起涨价,利息高没人买屋子,就更多人要租屋子)

合理的价钱买合理的地产... 情况不会悲观...

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 楼主| 发表于 2011-4-16 20:12 | 显示全部楼层
回复 5423# 股市无涯子

如果到时候落到这样的下场,我怕我拿来自己住了后,每晚睡觉都会哭。

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 楼主| 发表于 2011-4-16 20:14 | 显示全部楼层
回复  夜孩子


夜兄.. 最坏的打算也不过是拿来自己住罢了...

至于BLR涨... 你的rental也会涨(因为 ...
股市无涯子 发表于 2011-4-16 17:37


谢谢你的鼓励和支持 。哈哈,产业你比我有经验,也听你一次。

万一租不出到时候就捉你来做租客。

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发表于 2011-4-16 21:43 | 显示全部楼层
谢谢你的鼓励和支持 。哈哈,产业你比我有经验,也听你一次。

万一租不出到时候就捉 ...
夜孩子 发表于 2011-4-16 20:14



    我有买的经验... 可是还没有管理的经验...
没什么怕... 只怕迟点你有房子... 我有房子... 可是大家都没有租客...
到时侯你租我的... 我租你的吧... 哈哈哈哈 xD

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 楼主| 发表于 2011-4-16 21:48 | 显示全部楼层
我有买的经验... 可是还没有管理的经验...
没什么怕... 只怕迟点你有房子... 我有房子... 可是大 ...
股市无涯子 发表于 2011-4-16 21:43


好过我....我连 SPA 都还没有签啊....

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 楼主| 发表于 2011-4-16 22:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 夜孩子 于 2011-4-16 22:09 编辑
回复  夜孩子


夜兄.. 最坏的打算也不过是拿来自己住罢了...

至于BLR涨... 你的rental也会涨(因为 ...
股市无涯子 发表于 2011-4-16 17:37


理论上是这么说,BLR 上涨,但产业 Over Supply 时....我们就....

连夜孩子都跑去买产业时,都不知道产业是不是已经 Over Supply 了。

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 楼主| 发表于 2011-4-16 22:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 夜孩子 于 2011-4-16 22:26 编辑
学习做产业功课和 simulation:

产业卖价 RM350k, 头期 10%,租金 RM2,200,等于卖价的 7.5%(1年)。利 ...
夜孩子 发表于 2011-4-15 13:11


师兄问起产业公式的计算....这里就加以简化说明。

Cap rate...其实简单的说...就好像股票的 PE 那样。是考虑到产业的盈利潜能,扣除开支后的收入。就好像租金是 Revenue,HOA 和其它开支,是 expenses,扣除开支后,就是盈利。Cap rate 6.5%,也就 = 0.065 对吗?那你把 1/0.065 = 15.4,也就是 PE 15.4了。有些人会问,为何不包括负债呢?如果要拿来相比的话,那么借钱买产业,就有如 margin 来买股票那样。你 margin 来买股票,扣除利息和还债,PE 当然没有 15.4 了啊。可是,你买的股票,依然还是一个 PE 15.4 的股票。就好像如果我们是用 100% 现金来买产业,那么这个产业就会给到你 PE15.4,所以说它是个 PE 15.4 的产业。这个盈利,主要是看租金,不包括产业增值。就好像股票你是看 EPS。租金就有如 EPS,而产业增值就有如股票的股价被炒高一样,和你买进的 PE 于公司的获利潜能无关。

ROI...应该和 ROE 差不多一样。我们所投入的资金(头期,费用,improvement 等),都是自己的资金。和股票的 Equity 没有分别。其余的价值,都是靠负债。

当然,ROI 可以包括产业增值,也可以不,看你要怎么衡量。所以以上的计算,包括保守估计的产业增值和其它盈利,ROI = 40%,不包括产业增值的话,ROI 也有 17%+。

Cash on cash return 应该就好像我们的 DY 那样。所以红狼说 COCR 低过 6%的话,他甘愿买股票。

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 楼主| 发表于 2011-4-18 13:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 夜孩子 于 2011-4-18 14:13 编辑

目前正在思考,LPI investment income 下跌的原因。

以我个人的了解,LPI 有 55,000,000 股大众,还有 3-4 亿现金的 FD (不是很清楚实际数字)。总现金 5-6亿。

每年的 investment income,都是 Q1 最高,而且比 Q3 还要高。从这里看来,Q1 的 investment income,应该是包括了 FD 的利息。以 3% 的定存利息来估计,3-4 亿的定存,大概有 RM10 million 左右。去年 LPI 在大众的股息收入是 RM13 million+,加 RM10 million 的定存利息,再加其它投资的话,RM28 million....相当合理的 investment income。

可是,今年单单大众的股息就足以给到 RM18 million+ 了,比去年多了 RM4 million+。但 investment income 依然从 RM28 million 下滑到 RM25 million。换句话说,别的投资收入,少了整整 7 million! 定存的利息,是稳定的,而去年没有金融风暴,不见得它其它的投资会少 7 million 收入。

这里,我只能够得到一个推测,那就是....定存的 4 亿现金,已经被大量的搬动出来了。所以,定存的利息,才会大量减少。虽然这只是我个人一厢情愿的猜测,但经过种种考量,不排除这个可能性。年报里已经有提过 LPI 为了巩固自己资本方面的定位,而发红股和附加股。另外,未来 BNM 对保险的趋势,都是尽量要把素质差和小的公司合拚,提高普险业的素质和稳定性。这些事情,年报里已经提过了。

在今年2月时,Thong Yaw Hong 在 RM13+ 价位也大量加码了一些 LPI 股票。而如果这个时候,显示 LPI 定存被搬动的可能性....那么,剩下的问题就是,突然搬这么大笔 FD 出来,要干什么?

很可能....买菜的时候到了。

我才不管 EPS 多少,成长多少....我比较在意管理层企图要做什么。

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发表于 2011-4-18 14:03 | 显示全部楼层
目前正在思考,LPI investment income 下跌的原因。

以我个人的了解,LPI 有 55,000,000 股大众,还有 3 ...
夜孩子 发表于 2011-4-18 13:56



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