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楼主: pwlow

[公司专区] 5227 IGBREIT 怡保花园產托

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发表于 2012-8-10 09:27 | 显示全部楼层
回复 140# emptiebox

哦!刚才误会了

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发表于 2012-8-10 09:38 | 显示全部楼层
本帖最后由 USA 于 2012-8-10 09:41 编辑

回复 132# tat83


我是新仔,大家交流,交流!

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发表于 2012-8-10 09:40 | 显示全部楼层
回复 133# gskow

   
不是“炒家”是什么,“炒家”可以是EPF,tabung haji等等。
它们是“有牌大炒家”,SC不可能找它们喝茶。

还是那一句,我是投机,3个月内要有20%return,
投机不一定是几分,可以买上几十块!

时机很重要。

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发表于 2012-8-10 09:45 | 显示全部楼层
回复 143# USA


    美国兄的目的地快到了。

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发表于 2012-8-10 10:01 | 显示全部楼层
回复 137# HeRock


    请看: careng 说的
http://www.investalks.com/forum/ ... 281&pid=1541278

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发表于 2012-8-10 10:05 | 显示全部楼层
Not fry kaki loh, use common sense also know  , illquid counter how fry  ?  

Based on fact , June'12 circular , Aug'12 Propect , later based on completion date, then later based on entilement date , get it ?

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发表于 2012-8-10 10:25 | 显示全部楼层
kassets up another 20sen.

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发表于 2012-8-10 11:46 | 显示全部楼层
回复 147# justicepao


    应该是很快到 9.50 了!

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发表于 2012-8-10 11:48 | 显示全部楼层
Can go up 10?

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发表于 2012-8-10 14:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 标准普尔 于 2012-8-12 15:07 编辑

怡保花园產托招募说明书读后感

我很少去看招募说明书,也很少去申请IPO,理由是公司太新,很难看到它的前景,同时如果是闪耀IPO也非常难申请到。但是,我老婆却对此股非常有兴趣,所以姑且一读这份IPO,顺便也来吹水一下。如果吹水吹得不正确,请大家多多包涵~

IPO的小盲点


很多新手在申请IPO的时候,都有一个小盲点。他们只是单纯地看这间公司目前状况,比方这间公司很好生意,出租率非常高。其实,在分析一间IPO时,只是看到这些表面的状况,就犹如雾里看花,根本无法看到事实的真相。我打个比方,比方一间公司每年赚300亿(数目够大了吧),而且IPO的售价是RM1.00(够便宜了吧),但是发售的股票数量是30,000亿单位。那么,如果我们买了这个股票,我们的回酬=300亿/30,000亿x 100% = 1%,也就是说PE=100。如果我们投资在这间公司,我们需要100年才能拿回本(不包括capital gain)。虽然这间公司非常赚钱,但是它的回酬太低(低过银行利息),那么是否值得我们投资?

如果我们要投资在一间新上市的公司,我们不只是要看这间公司的目前状况,我们还需要看这公司的未来前景,竞争对手,还有更重要的是,是否物有所值(老板是不是把几倍的价钱脱售给我们这些小股东)。

浅淡上市资讯

上市时间表


8月23号——公开让公众申请IPO

8月28号——公开让机构申请IPO

8月30号——截止公众申请IPO

9月4号——截止机构申请IPO

9月4号——确定IPO售价(公众申请价RM1.25,机构申请价将根据投标价。如果机构申请价低于公众申请价RM1.25,那么就会根据机构申请价定价,差异将会回退给公众。最高价将不会超过RM1.25)

9月5号——公众申请抽签日

9月18号——转入股票到成功申请者户口

9月19号——大马主版交易所上市

(资讯来自page vi)



售股分配


1)IGBReit将发售3,400,000,000股。

2)其中2,730,000股(80.3%)将属于Kassets(Offeror)持有,670,000,000股(19.7%)将发售于公众和机构。

3)私有化Kassets后,IGB (Sponsor) 将持有1,733,668,000股(51%),公众和机构将持有1,662,332,000股(49%)

4)公众和机构的售股分配是201,000,000(5.9%)和469,000,000(13.8%)(巴仙率是根据Kassets未私有化,当Kassets资本回退后,kassets股东将自动成为IGBReit的股东,公众持票率将增加)

5)201,000,000的公众的售股分配将分成

5.1)公众——34,000,000股

5.2)6名董事和7名产业管理经理——7,950,000股

5.3)9名IGB Corporation的董事和159名员工——22,890,000股

5.4)7名IGB Corporation子公司的董事和268名员工——16,160,000股

5.5)IGB Corporation的股东——120,000,000股(100股IGB分配8股IGBReit)

(资讯来自page 78和83)


由以上的售股分配方式,可以看出公司的主要售卖者并不注重在公众。公司比较注重在销售于机构。在34,000,000股中,公众想申请到,可以说非常难。同时,也可以看到公司的上市信心,所谓肥水不流外人田,公司都把公众的售股分配放在自己的员工和股东里。从这一点看上去,公司认为这个售股价绝对是吸引和有信心可以成功卖出。

公司的价值


IGBReit是一间产业信托管理,主要的产业是Mid Valley City的两个皇冠广场MidValley Megamall和The Gardens Mall。

根据Henry Butcher的估价,

MidValley Megamall价值——RM3,440,000,000

MidValley Megamall关联资产价值——RM1,582,000

The Gardens Mall价值——RM1,160,000,000

The Gardens Mall关联资产价值——RM10,977,000

总共——RM4,612,559,000

集资方式将分成两个部分

1)发售3,400,000,000股,售价RM1.25 (3,400,000,000 x RM1.25 = RM4,250,000,000)

2)贷款方式集资RM1,213,000,000

2.1)Fixed rate term facilities(Term Loan)——RM1,200,000,000(FRTF是5年贷款,可加长2年。1st-5th固定年利率4.4%,6th-7th年固定利率5%)

2.2)Standby revolving credit facilities(Overdraft)——RM20,000,000(SRCF是7年贷款,浮动式年利率0.7%)

(资讯来自page86)

IGBReit将以贷款RM1,206,000,000的方式上市,不过负债率只是占有总资产的25.8%。根据贷款条列,公司可以贷款不超过总资产的50%(参考page43——1.8)。

IGBReit将以Accumulated LossRM850,000,000,负债方式上市。

NAV=RM0.996

(资讯来自page 44,97和99)

从以上的集资方式来看,售股还无法全盘把这两个资产买下来,那么这两个资产是不是真的那么值钱呢?我们就继续在从Henry Butcher的估价分析下去。

MidValley Megamall可出租面积——1,718,951sq. ft

MidValley Megamall价值——RM3,440,000,000

以最简单,也最layman的方式来估值这份产业。有一天,Midvalley的老板来找你,他和你说现在他想把店铺卖给你,管理层是属于他,店铺的拥有权是属于你。

买价= RM3,440,000,000/1,718,951sq. ft=RM2,001.22/sq,你要买吗?

(资讯来自page61)


The Gardens mall可出租面积——817,053sq. ft

The Gardens mall价值——RM1,160,000,000

以最简单,也最layman的方式来估值这份产业。有一天,The Gardens mal的老板来找你,他和你说现在他想把店铺卖给你,管理层是属于他,店铺的拥有权是属于你。

买价= RM1,160,000,000/817,053sq. ft=RM1,419.74/sq,你要买吗?

(资讯来自page68)


如果我们把两个产业整合在一起,

买价=(RM3,440,000,000+RM1,160,000,000)/(1,718,951sq. + 817,053sq.ft) = RM4,600,000,000/2,536,004=RM1,813.88/sq.

对于不熟悉Klang Valley的读者来说,RM1,813.88/sq.的价钱是否合理,其实非常难于估计。但是,很幸运地,在建议书里提供了其他的产业供我们参考。

Pavillion KL Mall——RM2,390/sq.

Sungai Wang Plaza——RM1,607/sq.

Starhill Gallery——RM2,115/sq.

Lot 10——RM1,561/sq.

Sunway Pyramid——RM1,265/sq.

(资讯来自page A-10)【nitro page287】

如果只是从售价来看,只能说是合理价。但是,投资者更有兴趣的是回酬到底是多少呢?

如果根据建议书的forecast,投资者以RM1.25的价钱买入IGBReit的股票

2012年回酬率——5.1%;PE=19.61

2013年回酬率——5.37%;PE=18.62

(资讯来自page 119)


除了回酬率,我们必须注意的就是稳定性。根据建议书,出租率非常高。

Midvalley Mall

2009年出租率——100%;续约率——81.3%(89.6%出租面积)

2010年出租率——99.9%;续约率——82.6%(92.8%出租面积)

2011年出租率——100%;续约率——83.8%(93.1%出租面积)

2012年到5月出租率——99.8%

(资讯来自page 64和65)

The Gardens Mall

2009年出租率——96.7%;续约率——37%(67.9%出租面积)

2010年出租率——98.2%;续约率——78.2%(89.1%出租面积)

2011年出租率——99.6%;续约率——71.1%(88.9%出租面积)

2012年到5月出租率——99.7%

(资讯来自page 70和71)


如果单从以上的推断,这投资的回酬只可以说是合理。但是,真实的情况会否真如报告所说的吗?

除了以上的分析,我们也可以拿目前上市的产业信托来做个比较,看看以上的产业信托是否合理。这里有一个属于KLSETrackers的Table,来做参考。




最后,有两项重点,我们是不可以忽略的。

1)重新估价资产——产业信托将在最少3年内,估价产业价格。如果市场继续走向通膨,下一次的估价,肯定会让产业翻倍成长。(资讯来自page 59)

2)租金成长——根据建议书,租约大约是2-3年,如果每一年的租约到期,都有显著性的成长,那么整个回酬也会有显著的成长。Midvalley Mall最贵租金少过RM60/sq.,如果与Klang Valley最贵的租金超过RM100/sq.比较,IGBReit确实还有很大的成长空间。(资讯来自page,14,15,B-50)

以上可以说是建议书的资讯简述,至于是否值得投资,还是需要各自的洞悉能力。谢谢~

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发表于 2012-8-10 14:24 | 显示全部楼层
由以上的售股分配方式,可以看出公司的主要售卖者并不注重在公众。公司比较注重在销售于机构。在34,000,000股中,公众想申请到,可以说非常难。同时,也可以看到公司的上市信心,所谓肥瘦不流外人田,公司都把公众的售股分配放在自己的员工和股东里。从这一点看上去,公司认为这个售股价绝对是吸引和有信心可以成功卖出。



2)租金成长——根据建议书,租约大约是2-3年,如果每一年的租约到期,都有显著性的成长,那么整个回酬也会有显著的成长。Midvalley Mall最贵租金少过RM60/sq.,如果与Klang Valley最贵的租金超过RM100/sq.比较,IGBReit确实还有很大的成长空间。(资讯来自page,14,15,B-50)


Two Main Point , well done bro .  Support you .

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发表于 2012-8-10 14:31 | 显示全部楼层
很详细的解说. 谢谢.

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发表于 2012-8-10 14:39 | 显示全部楼层
这两间广场,去过的人都知道人流咯。 车流也是可怕的。

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发表于 2012-8-10 14:43 | 显示全部楼层
感谢标准普尔的详细解说

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发表于 2012-8-10 15:51 | 显示全部楼层
请问哪里可以下载產托招募说明书?

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发表于 2012-8-10 16:07 | 显示全部楼层
请问哪里可以下载產托招募说明书?
闲ren 发表于 2012-8-10 15:51



    http://www.sc.com.my/main.asp?pa ... p;linkid=&type=

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发表于 2012-8-10 16:15 | 显示全部楼层
goodluck88 发表于 2012-8-10 16:07



    谢谢你,难怪bursa网站找没有

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发表于 2012-8-10 16:37 | 显示全部楼层
IGB eyes being M'sia's biggest listed REIT

IGB Real Estate Investment Trust is targeting a market value of RM4.25 billion (US$1.4 billion) when it lists in Kuala Lumpur next month, making it Malaysia’s biggest-listed property trust.

The unit of Malaysian property developer IGB Corp. plans to offer 670 million new units to both individuals and institutions, according to a sales document posted on the Securities Commission’s website. IGB’s indicative price for individuals is RM1.25 apiece, at which the whole offering would raise RM837.5 million.

IGB REIT is joining a resurgence in initial public offerings after the benchmark FTSE Bursa Malaysia KLCI Index rose to a record last month. Palm oil producer Felda Global Ventures Holdings Bhd. raised US$3.3 billion when it listed in Kuala Lumpur in July, while hospital operator IHH Healthcare Bhd raised US$2 billion. Institutional demand for shares outstripped supply for both sales.

“IGB REIT’s large asset base will allow it to raise capital in larger amounts to fund future acquisitions, thus placing it in a better competitive position to capitalize on future investment opportunities,” the company said in its prospectus.

The trust owns two Kuala Lumpur shopping malls -- the Gardens Mall and Mid Valley Megamall -- which it acquired from IGB Corp. subsidiary KrisAssets Holdings Bhd. It will generate distributable income of RM108.7 million this year, which is expected to rise to RM230.5 million in 2013, according to the sales document.

Its offering comes after Pavilion Real Estate Investment Trust, another Kuala Lumpur shopping center owner, raised RM710 million in an IPO in November to become the country’s second-biggest property trust by market value. It overtook CapitaMalls Malaysia Trust, a unit of Singapore’s CapitaLand Ltd., which raised RM852 million through an IPO in 2010.

KLCC Property Holdings Bhd, the owner of Malaysia’s 88- story Petronas Twin Towers, said in June that it’s also considering a property trust to boost shareholder value.

Pricing for IGB REIT’s institutional offering will take place on Sept. 4 before the shares debut on Sept. 19, according to the prospectus. CIMB Group Holdings Bhd and Hong Leong Investment Bank Bhd are joint lead managers for the share sale, it said. - Bloomberg

http://www.btimes.com.my/Current ... /Article/index_html

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发表于 2012-8-10 23:00 | 显示全部楼层
你们好,
小弟有几个问题不明白,希望你们各位可以帮解答。。。
-买KASSETS , 每一股KASSETS, 会得到5.24股 IGB REIT 和 现金 RM2.43。这消息正确吗?
-如果我有1000 unit/10 lot/ 1粒 Kassetes,是不是是可以换到5240 unit/52.40lot/5.24粒 的lGB Reit  ?
- 如果得到以上的share 还可以得到rm2430现金 对吗?
- 以上都是自动进户口的是吗?需要转换吗?
- kassets share 过后会从股市消失掉了吗?

谢谢你们。。。

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发表于 2012-8-12 07:33 | 显示全部楼层
Bought krisasset for confirm igb reit allotment at rm1.25...

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